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          綿陽市委關于深化農村產權制度改革進一步推進農村土地流轉的意見
          日期:2012-9-17 點擊:4915 【打印】 【關閉
          中共綿陽市委綿陽市人民政府
          關于深化農村產權制度改革進一步
          推進農村土地流轉的意見
          綿委發〔2010〕9 號
          科技城黨工委、管委會,各縣市區委、人民政府,各園區黨工委、管委會,科學城辦事處黨委、辦事處,市級各部門:
          加快推進農村土地流轉,是發展現代農業的客觀要求,是實現農業規模效益,促進農業增效、農民增收的現實途徑,也是適應農村勞動力轉移,引導社會增加農業投入,推進社會主義新農村建設的必然選擇。實踐證明,加快農村土地流轉,有利于優化農村土地資源配置,聯動推進農村工業化、城鎮化和農業現代化;有利于促進農業產業化、集約化、規;洜I;有利于調整農業產業結構,促進優勢特色產業發展;有利于提升農業科技含量和管理水平;有利于轉變政府職能,增強鄉鎮政府和村級組織在發展現代農業中的引導、協調、服務功能。
          為進一步穩定和完善農村土地承包經營制度,更好地引導和促進農村土地承包經營權和集體建設用地使用權依法有序流轉,根據國家法律和中央、省有關規定,現就進一步深化農村產權制度改革、推進全市農村土地流轉提出如下意見。
          一、指導思想、基本原則和目標任務
          (一)指導思想。
          堅持以黨的十七屆三中、四中全會精神為指導,全面落實科學發展觀,以穩定農村土地承包關系為基礎,以有效配置土地資源、促進現代農業發展和農民增收為目標,建立健全“歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢”的農村產權制度,積極推進農村土地承包經營權和集體建設用地使用權流轉,提升土地規模經營水平和農業產業化水平,促進農村“土地生產向規模經營集中、農民居住向城鎮集中、產業發展向優勢區域集中”,加快建設社會主義新農村,加快推進城鄉一體化。
          (二)基本原則。
          1、明晰所有權、放活經營權的原則。農村土地流轉是土地承包經營權和集體建設用地使用權的有條件讓渡,不得改變土地集體所有權性質和用途。
          2、依法、自愿、有償的原則。土地流轉必須符合有關法律法規和政策規定,任何個人和組織不得強迫或阻礙農村土地流轉,也不得截留挪用農民和集體經濟組織的流轉收益。
          3、集中、規模、增效的原則。土地流轉要與新農村示范片建設、與現代農業發展規劃和產業化經營相結合,支持農民通過流轉實現相對集中、連片開發土地,促進農業生產的標準化、規;、產業化。
          4、規范、有序、穩妥的原則。加強對土地流轉的管理與服務,健全市場、完善制度、規范程序、防范風險,因地制宜采取多種流轉方式,切實保障流轉雙方合法權益。
          (三)目標任務。
          建立健全農村土地流轉市場,加強土地流轉管理服務,促進農村土地合法、有序、順暢流轉,努力實現農村資產市場化、土地經營規;、農民收入多元化。力爭到2020 年,耕地、林地適度規模經營占其總面積30%以上,全面實施土地流轉合同制和備案制,流轉規范化率達到90%以上。農業產業化經營覆蓋面、農民集中居住率、農村勞動力非農就業率和農民人均純收入均位居全省前列。
          二、創新流轉方式,加快土地流轉
             (一)鼓勵多種形式流轉土地承包經營權。
          1、鼓勵承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉包給其他農戶從事農業生產經營,轉包后原土地承包關系不變,原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。接包方按轉包約定的條件對原承包方負責。
          2、鼓勵承包方之間為農業生產經營需要,對屬于同一集體經濟組織的承包地塊進行交換,同時交換相應的土地承包經營權;也可探索不同集體經濟組織、不同所有制形式之間的土地交換方式。
          3、鼓勵承包方將土地承包經營權作為股權聯合生產經營,也可與產業化龍頭企業組成土地股份公司或土地股份合作社,開展合作經營。
          4、鼓勵承包方將部分土地承包經營權租賃給他人從事農業生產經營。出租后原土地承包關系不變,原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務,承租方按租約對原承包方負責。
          5、鼓勵有穩定的非農職業或收入來源的承包方,將部分或全部土地承包經營權轉讓給其他從事農業生產經營的農戶,由受讓方履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓后原土地承包關系自行終止。
          6、土地承包經營權的流入方,可以是承包農戶,也可以是其它從事農業生產經營的組織和個人。流入方經原承包方同意后,可以對以轉包、出租方式取得的土地承包經營權進行再流轉。
             (二)積極支持農村集體建設用地使用權流轉。
          1、在符合土地利用總體規劃、城鄉建設規劃和產業布局規劃的前提下,允許集體經濟組織和農民,對依法批準并取得集體土地使用證的集體建設用地,以出讓、出租、轉讓、轉租、抵押等方式進行流轉。
          2、允許集體經濟組織和農民以依法取得的集體建設用地使用權從事法律法規未明令禁止的各種生產經營活動。經依法批準,可采取以土地使用權入股的方式,參與農業生產經營和營利性農村基礎設施的開發,也可以單獨或與社會資本、龍頭企業聯合興辦企業。
          3、合理處置農村空置房及宅基地。按照統一規劃、集中建設、節約集約的要求,在方便農民生產生活的前提下,引導農民向城鎮和中心村適度集中居住。農村宅基地和村莊整理后節約的土地仍屬農民集體所有。在務工地和城鎮已修建和購買住房的農民可依法出租、轉讓在原籍的房屋。
          三、搭建交易平臺,完善市場體系
          隨著農村產權制度改革完善,現代農業步伐不斷加快,土地資源配置、交易活動日益頻繁,加強農村資產市場管理服務的要求非常迫切。為此,各縣市區應整合農業、林業、水利、國土、房管、建設等部門相關職能,綜合組建縣級“農村產權交易中心”,認真做好農村土地(包括林地)承包經營權、集體建設用地使用權、農村房屋產權、農村小型水利產權、農業類知識產權、農村經濟組織股權等流轉交易的管理和服務工作。單獨組建“農村產權交易中心”條件暫不具備的,城市近郊和丘區縣市區先期可依托農業部門設立,山區縣依托林業部門設立;或分別在農業和林業部門設立“農村土地承包經營權流轉管理服務中心”、“農村林權流轉管理服務中心”?h級主管部門和各鎮鄉應按職責分工分別承擔起耕地、四荒地、林地和集體建設用地使用權、農村房屋產權流轉的管理和服務工作。
          各縣市區產權交易工作平臺應密切與各職能部門和鄉鎮的聯系,加強政策調研、信息發布和交易服務,引導規范流轉行為,切實保障雙方合法權益。市級有關部門要加強指導,待條件成熟時,建立更高層次的管理服務平臺。
          支持和鼓勵社會中介機構參與土地流轉服務,逐步將適宜中介服務的內容推向社會。目前重點發展評估、代理、公證等中介組織,確保農村土地流轉公開、公平、公正,切實維護土地流轉雙方權益。
          四、還權賦能,扎實做好確權登記頒證工作
             (一)明確集體土地所有權。農民集體所有的土地依法屬于鄉(鎮)、村、組(社)農民集體所有并行使所有權。各地要結合全國第二次土地調查和集體林權制度改革,對集體土地所有權進行確權登記頒證。重點解決好組與組、村與村及其鄉鎮間存在的界址權屬不清的問題。
             (二)明確集體土地使用權?h市區人民政府要對合法取得的集體土地使用權進行登記造冊,核發使用權證書。國土部門負責集體建設用地使用權(含宅基地使用權)的確權頒證;農業部門負責對家庭承包和其它合法方式取得的農村土地承包經營權的確權頒證;林業部門負責集體林地使用權的確權頒證。重點要對未取得集體土地使用證和尚有使用權爭議糾紛的土地進行清理確權。
             (三)明確農村房屋產權。建立城鄉統一的房屋登記管理制度。由房管部門統一按照建設部《房屋登記辦法》(建設部168 號令)的規定,對合法取得的農村房屋進行登記造冊,核發農村房屋產權證書。具體工作由縣級房管部門統一組織,鄉鎮村鎮建設管理機構具體承辦。具體確權,由市上先行試點,再逐步推開。
          以上各項確權頒證所需經費,主要由縣級財政解決,市財政給予一定補助,并可適當向頒證對象收取一定工本費用(具體收費標準由市級有關部門統一制定,報市政府批準后執行)。
          五、依法嚴格程序,規范流轉行為
             (一)資質管理。認真審查流轉雙方的合法性和資質。對向集體經濟組織外流轉的,應對受讓方業主的資信情況、履約能力、項目效益及環境影響、風險等進行審查。流轉規模較小的,受讓方資質由發包方或承包方負責審查;規模較大的,應由鄉鎮以上土地流轉管理機構負責審查(具體標準由流轉管理辦法規定)。
             (二)程序管理。承包方自愿委托發包方或中介組織流轉其承包土地的,應當由承包方出具土地流轉委托書(委托書應當載明委托的事項、權限和期限等,并有委托人的簽名或簽章)。流轉集體管理土地,需經有表決權的村民或村民代表會議三分之二以上同意。集體建設用地使用權出讓、出租,必須按集體建設用地使用權流轉相關規定辦理。
             (三)合同管理。除土地承包經營權流轉期限在一年以下的外,其它流轉都必須簽訂書面合同,并使用統一規范的合同文本。合同必須包括以下內容和雙方協商一致的其它事項:
          1、流轉期限。各種方式的流轉期限均不得超過承包期剩余期限,并在合同上明確流轉的具體時限。集體建設用地使用權出讓、出租的年限,以國有建設用地使用權出讓、租賃的最高年限為限,再轉讓、轉租的最高年限不得超過出讓、出租約定年限的剩余年限。
          2、流轉用途。流轉合同必須詳細載明流轉土地的具體用途,嚴格限定使用范圍。
          3、流轉價格及支付。林地和集體建設用地流轉價格應以評估價為參照,市場定價。耕地和四荒地流轉價格原則上以產出或政府指導價為參照,由流轉雙方商定。流轉價款以現金或實物計價,以實物計價的,按約定時期的實物價格計算流轉價款。流轉價格原則上應每3-5 年由雙方協商調整,或逐年遞增。各地應探索開展土地流轉價格評估試點,定期提供不同區域、類別土地的流轉指導價格。流轉價款原則上以提前支付為主,分期支付或事后支付應明確保證條件。
          4、到期處理和違約責任。合同應明確流轉期滿后,續約或不再續約的條件。不再續約的,應約定雙方在資產處置和恢復原狀等方面的權責事宜。合同必須明確雙方的違約條件和違約責任。
             (四)備案管理。土地流轉合同須在當地土地流轉管理機構監督下簽訂,合同一式四份,流轉雙方各執一份、發包方一份、土地流轉管理機構備案一份。土地流轉管理機構根據備案,經流轉雙方申請,辦理土地使用權證變更登記。未備案的,不得變更土地權屬登記,也不得享受有關土地流轉的優惠政策。
          六、健全保障機制,確保健康發展
             (一)建立利益聯結機制。支持農民專業合作社成員以土地承包經營權作價入股,實現合作社與社員利益的有機聯結;鼓勵農民專業合作社、協會組織在組織農民流轉土地、連片開發基礎上,與龍頭企業、大戶合作經營,讓農民分享土地經營收益;鼓勵支持農民以土地承包經營權的收益權以及資金、技術、勞動力等入股,與龍頭企業、大戶進行多種形式的聯合與合作,使農民在獲得租金、務工收入的同時,還可獲得利潤分紅。鼓勵受讓集體建設用地的企業使用當地農民工,幫助流出土地的農民取得穩定的務工收入。
             (二)建立風險防范機制。提倡和支持土地流出方向受讓方提取一定的風險保證金,專戶儲蓄,共同管理;合同期滿如無違約,則如數退還風險保證金本息。一次性流轉土地規模較大的,可積極推行流轉行為擔保,切實保障流轉雙方權益。土地流轉管理部門要認真履行職能,做好土地流轉的追蹤、巡查和督查,及時糾正違規流轉、調處違約事件。
             (三)建立糾紛調處機制。各地應按照《中華人民共和國農村土地承包經營糾紛調解仲裁法》的規定,盡快建立“農村土地承包仲裁委員會”,開展土地承包糾紛仲裁調處試點,努力提高調處糾紛的水平。加強法制宣傳,推進土地流轉糾紛仲裁工作重心前移。發揮基層人民法院、鄉(鎮)、村(組)調解組織在調處土地流轉糾紛中的積極作用。建立多部門聯動機制,通過協商、調解、信訪、仲裁、司法等多種渠道,有效調處流轉糾紛。
          七、強化政策支持,優化流轉環境
             (一)整合項目,增加投入。整合市、縣涉農資金和項目,加大投入力度,支持農村土地流轉、規模經營和新農村示范片建設。市上重點支持市級新農村示范片建設,縣級新農村示范片由縣級財政安排資金予以支持。認真落實《關于加大“金土地工程”實施力度促進新農村建設的意見》(綿府發〔2009〕11 號)有關“金土地工程”和鼓勵農民集中居住的支持政策。支持土地整治復墾“雙掛鉤”和“拆院并院”,其節約的建設用地,在符合土地利用規劃和年度建設用地計劃的前提下,優先滿足城鎮建設用地需要,也可按規定異地交易使用。
             (二)鼓勵各類經營主體參與農村土地流轉。社會資本、企業參與農村土地流轉,領辦或合辦的合作經濟組織享受農村合作經濟組織政策,領辦或合辦的農業企業享受民營企業和中小企業發展政策優惠和支持。在不違背有關政策和法律的前提下,其直接用于經營性養殖的畜禽舍、工廠化作物栽培、水產養殖的必要生產設施和綠化隔離帶用地,按照農用地管理,不需辦理農用地轉用審批手續;管理和生活用房、疫病防控設施、飼料儲藏用房、硬化道路等附屬設施,屬于永久性建(構)筑物的,其用地比照農村集體建設用地管理,辦理相應手續。生產用電、用水視為農業用電用水。
             (三)深化配套改革,促進農民向城鎮轉移。加快戶籍改革步伐,凡有固定住所、固定工作、穩定收入來源的,均可申請遷入所在城鎮定居,平等享有所在城鎮居民的一切權益。除舉家遷入設區的城市定居外,其土地承包經營權可繼續保留或自愿流轉。鼓勵有穩定非農收入的農民自愿放棄承包地和宅基地,各地應制定政策給予適當的經濟補償。農村低保戶要盡可能實現“應保盡!,缺乏贍養人的老齡人員,要盡量納入敬老院或養老院供養。積極擴大農民工參保率,對已遷入城鎮定居、有穩定職業和固定住所的農民工,鼓勵其參加城鎮職工基本養老保險、醫療保險和失業保險。
             (四)強化金融信貸支持。市級銀行業金融機構要按照今年中央一號文件和《四川省林權抵押貸款管理辦法》的要求,依法開展權屬清晰、風險可控的大型農用生產設備、林權、四荒地使用權等抵押貸款和應收賬款、倉單、可轉讓股權、專利權、商標專用權等權利質押貸款和農戶聯保貸款,積極探索集體建設用地使用權和農村房屋產權抵押貸款的有效辦法。各縣市區融資擔保平臺應把參與規模經營的龍頭企業、種植大戶、農民專業合作社納入支持服務范圍。支持具備條件的規模經營主體利用法律法規未禁止的其他方式直接融資。要進一步擴大種植業和養殖業保險范圍,積極推進森林保險。
          八、切實加強領導,積極有序推進
          市和縣市區應于2010 年8 月底前,分別成立農村產權制度改革工作領導小組,由黨委分管領導擔任組長,政府分管領導任副組長,切實加強對農村產權制度改革和土地流轉工作的組織和領導。各縣市區須于2010 年9 月底前建立農村產權交易工作平臺,切實履行農村產權流轉的管理和服務職能。工作平臺建立后,應及時開展土地流轉情況調查和清理。清理工作應堅持尊重歷史、尊重現實的原則,以規范完善合同內容為主;除有明確證據證明因以權謀私、行賄受賄導致流轉不公、違法外,一般不得推倒重來。
          市級有關部門要抓緊研究和制定土地確權頒證和流轉的具體實施辦法。市農業局、市林業局、市國土資源局、市房管局要分別牽頭制定綿陽市《農村土地承包經營權流轉管理辦法》、《林地使用權流轉管理辦法》、《集體建設用地使用權流轉管理辦法》、《農村房屋登記交易管理辦法》,力爭2010 年底前經市人民政府批準后實施。
          農村產權制度改革和土地流轉工作政策性強、涉及面廣,影響極大,各地要按照今年中央一號文件精神要求,積極穩妥推進。市級有關部門要盡快選擇省、市新農村示范片和部分鄉鎮,開展農村產權制度改革和農村土地管理改革試點,積極探索農村資源資本化的有效途徑,不斷增強農村發展活力,試點工作力爭在年底前完成。
           
          中共綿陽市委    綿陽市人民政府
          2010 年7月20 日
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